マンション売却成功!かかった期間は7カ月【住み替えブログ⑤】

マンション売却を決めてから7カ月ついに売却成功

ポイントはマンションデベロッパーの活用専任・一般媒介契約の使い分けでした。

中古ガジェット大好きUSED LIFEです。
Twitterもやってます。

住み替えの第一関門、マンション売却がやっと終わりました。
かかった期間は7カ月。

これで住み替え先の物件探しに集中できます。

やっぱり売却・購入の同時進行は難しかった・・・。
まず売却を優先しないと先に進めませんね。

マンションから戸建ての住み替えで、マンションを売却するまでに行った事をまとめました。

仲介業者選び・契約・物件掲載のポイントがわかります。

この記事は住み替えレビューの5記事目!

新築マンションから中古一戸建てに1年かかって住み替えた体験談を連載記事で振り返っています。

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目次

結論 マンション売却は供給元のデベロッパーを活用しよう!

この記事の結論

・マンションを売却する時は供給元のデベロッパーを活用するべき

・マンション内の住み替え・追加購入の情報が入りやすい

・専任媒介契約、一般媒介契約の違いを理解して使い分ける事が重要

・専任で始めて結果が出なければ一般に切り換えて競わせるのが効果的だった

・年度末に合わせて住み替えるのは難しかった 仮住まいが必要に

マンションを売却する時は共有元のデベロッパーを活用するべき

マンション売却したい時はまず供給元デベロッパーに相談を

マンションを売却する時、一番最初に行う事。
それは仲介業者選びです。

どこに頼んだらスムーズに高く売れるのか???
分からない事だらけです。

USED LIFE

私はマンション供給元のデベロッパー仲介で売却できました。

メリットが大きいので選択肢には必ず入れるべきです。

供給元のデベロッパーとは、そのマンションを製造し販売した企業の事です。
マンションの運営や売買の仲介も行っています。

大手5社と代表的なブランドはこちら。

・三井不動産(パークハウス/パークホームズ)

・三菱地所 (ザ・パークハウス /ザ・パークハウス グラン)

・住友不動産(シティハウス/シティテラス)

・東急不動産(ブランズ)

・野村不動産(プラウド)

私が購入したマンションのデベロッパーは大手では無く中堅規模の会社さん。

メリット① マンション内の住み替え情報を早く知れる

私が考える最大のメリットがこれ。
実際に担当者から教えて貰って納得しました。

マンション内の住み替え(部屋の変更)や親族の追加購入は意外と多いパターン。
例えばこんな場合です。

・低層階の部屋を買ったが、騒音が気になるので高層階に移りたい

・高層階の部屋を買ったが、昇り降りが面倒なので低層階に移りたい

・同じマンション内に両親や子供夫婦を呼びたい

供給したデベロッパーはこんな情報を真っ先に知ることが出来ます。
これは供給と運営を行っているデベロッパーならではの強みです。

メリット② オーナー特典(割引)が受けられる

オーナー特典は割引率が大きい

新築マンション購入者が供給元デベロッパーで売却するとオーナー特典があるのが一般的。

私の場合は仲介手数料15%OFFでした。

扱う金額が大きいので、かなり大きな金額になります。

売却時の仲介手数料の上限はこの式で計算します。

売却価格の3%  + 66,000円(6万+税)
※売却価格が400万円以上の場合


売却価格が2,000万円だとすると
2,000万 × 0.03 = 60万
60万 + 6.6万  =666,000円

これが15%割引になりますので、566,100円に。
10万円の割引です。

デメリット 売却は得意だけど購入は苦手 自社サイトの集客も弱い

デベロッパーは戸建て物件の紹介が苦手

もちろんデベロッパー仲介のデメリットもあります。

私が購入したマンションは大手ではなく中堅デベロッパー製造。
特に二つのデメリットを感じました。

①供給しているマンションの売却は得意だけど、住み替え先物件の提案が弱い

住み替え先も一緒に紹介して貰えると、同じ担当者で進められて理想的だと思っていました。
でもそう上手くはいきません。

紹介して貰った物件はSUUMO(スーモ)など情報サイトで自分がもう調べてある物件ばかり
期待していた不動産屋さんからしか入手できない情報はありませんでした。

戸建ては特に弱い印象。
マンションから戸建てに住み替える場合は物足りなかったです。

②自社サイトが弱く、マンション外部からの問い合わせは情報サイト頼み

マンションデベロッパーのサイトで中古物件を探す人は少ないです。

掲載物件数はSUUMOathomeLIFULL HOME’Sなどの情報サイトの方が圧倒的に多くなります。

なので情報サイトに掲載する記事の質が超重要
ここを頑張ってくれる営業さんに巡り合えるかが勝負になります。

デベロッパーは内弁慶 特性を理解して使い分けるのが大事

デベロッパーは「このマンションが欲しい」という方狙いになります。

問い合わせや内見回数が多い方が良い人には向きません。

特にマンション内での住み替えに強い「内弁慶」というイメージ。

USED LIFE

新築マンションを売却する時は是非選択肢に。

少なくとも『一般媒介』で契約するならデメリットはありません。

次に不動産屋さんとの媒介契約(専任・一般)について説明します。
不動産売買をするまで全く知らない言葉だったなぁ・・・。

専任媒介と一般媒介の違い 更新時に切り替えも可能

一般媒介と専任媒介契約の違い
スクロールできます
契約種類複数社
との契約
売主が発見した
相手との取引
レインズへの
登録義務
売主への業務
報告義務
一般媒介契約任意任意
専任媒介契約×7営業日
以内
2週間に
1回以上
専属専任
媒介契約
××5営業日
以内
1週間に
1回以上
引用:SUUMO 媒介契約の違いより

売り主の自由度が高いのが一般媒介契約。その代わり業務報告義務がありません。
専属専任媒介契約は本当に信頼している営業さんがいる時のみという認識でOK。

「専任媒介契約だと不動産屋さんが頑張る」という口コミが多いですよね。

私達もそれを見て最初は【デベロッパーの専任媒介契約】でスタートしました。


最初の契約期間(3カ月)が経過。

内見は2カ月に一回のペース。
デベロッパー自社サイトからの流入はほぼ無し。
閲覧はSUUMO頼みの状況。

うーん、このままだと大幅な値下げしないと売れなさそう

USED LIFE

私の場合、一般媒介契約でもオーナー特典の割引は適用されました。

どうにも情報サイトの載せ方が弱い気がする・・・。

改善を依頼してもリアクション薄い。

3カ月経ったので契約更新の時期。
次は一般媒介にして他の仲介業者とも競わせてみよう!

仲介業者を2社追加 競わせることで掲載レベルがアップ!

大手の不動産業者2社を一般媒介契約で追加。
SUUMOやathomeに私のマンションが3件並ぶようになりました。

並びで見ると、営業マンの腕の差が如実に出ます。

明らかに新規にお願いした大手不動産会社さんの方がクォリティ高い記事でした。


特に画像の明るさに大きな差が。
出来る営業マンは天気の良い日の、一番その部屋に光が入る時間帯を狙ってくれます。

担当さん

今日天気良いので、写真撮らせてもらっていいですか??
リビングの写真入れ替えましょう!

USED LIFE

ぜひお願いします!
こういうの待ってた!

後日、他社記事を見て慌てたデベロッパーさん
すぐ画像や記事内容を修正したいと連絡がありました。

私達としては供給元のデベロッパーで売却できるのが手数料的に一番お得。
切磋琢磨してもらう事で掲載レベルを上げる事が出来ました。

実際購入する方も供給元のマンションデベロッパーから購入する方がメリット大きいはず。
アフターケアやリフォームも純正のサービスを受けられるから安心です。

ここで知り合った大手不動産会社の信頼できる営業さん。
この出会いは大きかったです。

マンション売却は元のデベロッパーさんで決まりますが、新居購入でお世話になることに。

信頼できることがわかっているのでスムーズに話が進められました。
ご縁とは本当に不思議なものですね。。。

ついに売却決定!かかった期間は7カ月 内見3回目で成約

ついに待望の売却決定。かかった期間は7カ月

7カ月の間に内見は3回ありました。
3回目の内見でついに申し込みを頂き、無事売却決定!

狙い通り供給元デベロッパーさん仲介で成約となりました。

USED LIFE

新築購入価格の9割で売却できたので価格は大満足!

ただ引渡し時期は希望と折り合いませんでした・・・。

当初の理想は年度末の3月までこのマンションに住み、4月に転居。
幼稚園の年度に合わせたいからです。

しかし、購入者さんの希望は即入居。
決断しなくてはなりません。

価格も希望通りでとても良い方。
引渡し後のトラブルもまず無さそう。

近くにご友人が済んでおり、この地域の築浅マンションで探していたそう。
騒音は気にならず、出入りが楽な低層階が希望。
この物件が理想的だと気に入ってくれました。

売却開始から7カ月経過し、内見は3回
これ以上の方に巡り合うのは難しいと判断し、即入居でお譲りする事にしました。

引渡しは10月。年度末は3月。
半年間の仮住まいが決定!

物件より先に仮住まい先を決めなきゃ。。。

まとめ マンション売却は供給元のデベロッパーを活用しよう!

この記事のまとめ

・マンションを売却する時は共有元のデベロッパーを活用するべき

・マンション内の住み替え・追加購入の情報が入りやすい

・専任媒介契約、一般媒介契約の違いを理解して使い分ける事が重要

・専任で始めて結果が出なければ一般に切り換えて競わせるのが効果的だった

・年度末に合わせて住み替えるのは難しかった 仮住まいが必要に

売却が決まって折り返し地点!
と思ったら、【借り住まい】というチェックポイントが増えてしまった・・・。

USED LIFE

半年間の借り住まい先探し。
想像よりずっと大変でした。

期間が短く、小さな子供がいると条件限られちゃうんですよね。

引っ越し回数も1回増えるので費用もかさみます。
散財!

新築マンションから借り住まいなので、どんなアパートでもグレードダウンに感じてしまうはず

なので借り住まいは敢えて古いアパートにしてみました。

子供もレトロな雰囲気に興味津々。
私達も学生気分で楽しかったです。
バランス釜のお風呂初めて入りました笑

新居に引っ越してからは全部快適に感じるのでおススメ!
詳しくは次の記事でまとめます。

最後まで読んでくれてありがとうございました!

👆次の記事はこちら
仮住まい選びについての記事です。
敢えて古い物件にすることで感覚がリセット!

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